個人的に感じた中古のメリット
日本はとにかく新築主義らしい。
特に田舎育ちの私の周りはその傾向が強く、中古物件を買うという概念が全くない生活をしてきました。
(現に地元の友達は結婚してどちらかの実家の近くに新築注文住宅を建てるのが王道コース)
今回マイホームを持つのに、新築、中古、色々と検討に検討を重ね、結果的に自分達の予算ややりたいこと欲しい家の希望をバランス良く叶えてくれる中古マンションをフルリノベにする事に決めたのですが、それでも正直なところ中古に抵抗のあった私。新築に比べたら古いとか設備が不安とか耐震は大丈夫？とか、デメリットは結構思いついたのですが…。
今回は、そんな私が感じた中古マンションのメリットを個人的に書きたいと思います。
①管理状況を知ってから入れる
◆管理会社委託や自治管理など色々ありますが、きちんとした管理がされてきたのか？を知ってから入れること。管理会社に任せているから安心といったことはないらしく、酷いところはそれなりにあるそうな。見た目的な面もそうですし、過去の修繕の履歴も知る事ができ、住民の建物への意識がそこからある程度は読み取れると思いました。
例えば…今回探していた中で、条件は、おおっ！となった物件。写真を見てみたら築年数の割に共同部分が色々汚い…古い…全く手入れをされている気配がなく、修繕積立金を見たらどこも直す気ないでしょ？！みたいな低額でした。それでも気にならない人しか住んでないのかなと、資産価値どんどん下がりそうな管理してるのだろうなと察した感じです。
初回打ち合わせの時に他の不動産会社の方が、中古＝建物が年々弱まっているでは決してなく、コンクリート自体はむしろ年々硬くなっていくのでいかに管理をして大事にしてるかが大切だと言ってましたね。
(あ〜歯と一緒だなぁ〜と思いました。20歳で手入れせずボロボロになってる人もいれば80歳でもお手入れ上手で超健康な歯の人もいますもん)
②修繕積立金の状況を把握できる
◆マンション購入にあたり、管理費・修繕積立金のランニングコストはずっとお付き合いしなきゃいけないもの。現在マンション全体でいくら修繕積立金が貯まっており、大規模修繕がどのくらいのペースでされているのか、ある程度その数値を見れば計算できるので十分に足りていれば一先ず急激な修繕積立金の値上げはなさそうなど予想ができます。今回の物件は思ってた以上にこの点がしっかりしていて、より背中を押された感じでした。
月々の修繕積立金が一見安くても、大型修繕の際に費用が足りなければ臨時で集金する場合もあるらしく、それだとマネープランも立て難いですよね。
また、戸数の規模によっても後々に左右される場合も。
今回購入したマンションがA号棟だとすると、すぐ近所に同じ不動産会社系列で同じ時期に建てられたB号棟があるのですが、部屋の条件はほぼ同じなのに修繕積立金が1万円も違うことがわかりました。年間にすると12万円の差！35年間住んだら420万円の差！でか！老後にクルーズ船世界一周行けちゃう！総戸数に違いがあるのが大きいのかもしれませんが、おそらく新築で売りに出された時は修繕積立金も同じくらいの値段だったはず。
安すぎるのも問題ですが、高すぎるのも問題な修繕積立金。自分の納得いく額が見分けられるのも中古の良さかもしれません。
③周辺環境
マンション周辺の条例が変わり、建てた時は何階建でもオッケーだったのが今は不可に変わってる場合。その場合、今の建物より高い物が周りに立たないなどのメリットは良いなぁと思いました。もちろん条例がまた変わる場合もあるのでしょうが、住宅地という区分になってる以上は日照権の問題もあるし悪変はあんまり考えられないなと。
④金銭的な余裕
一概に中古だから安いとは言えず、むしろ新築の時と変わらないどころか値上がりしている物件もあるのですが、その場合は周りの地価ごと上がっているので、周辺の新築物件と比べたらやはり安く済むところ。私達のようにフルリノベまでするつもりがなく、気になるところだけリフォームして住むならもっと低コストで済みそうです。今回決めたところも、物件＋フルリノベ代込みでも周辺の新築より1,000万円弱抑えられたと思います。
私が今回の購入の中で思ったメリットはこんな感じです₍₍ ◝(●˙꒳˙●)◜ ₎₎
住んでみたらまた違うメリットデメリットもあるのでしょうね〜！
物件みつかるぅー！！
新型コロナが騒がれ始めるまでに、どうもピンとくる物件に出会えなかった我々。
そうこうしてる内に都内は緊急事態宣言も発令され、とてもじゃないけど見学には行けない雰囲気に。
一応ネットで探すのは続けつつ、漸く動き出したのが8月後半になってから。
ここで一軒、本命ぽいマンションを見つけるゆろっぴ。そこからマンション口コミサイトを回り評判を見て回るネット班の私。ゆろっぴはもう何百件とサイトで睨めっこしてきてるので、ピンときたのはやはり良い予感。
担当者にさっそく連絡を入れ、あと数件も同時に見に行くつもりで予約。ウキウキして当日を迎えると、なんと本命のところ以外は決まってしまったとのこと！
コロナ以降、実はマンションが流れが早いらしくバンバン動いてるようです。お家時間が増え、少しずつ価値観が変わってきてるのかもしれないですね。
本命残っててよかった〜！！と思いながら現地へ。もう今回で駄目なら見つかる気がしない私達。というか担当者も頼むから決まってくれと思っていたでしょうね(笑)
駅から近い、共同部分めちゃ綺麗、外壁好み、そして部屋に入ったときに、ここだー！と私は思いましたね、私は！(๑و•̀ω•́)و
ゆろっぴは、ときめきもなく、ここじゃないな、もなく、凄くフラットだったそうです。良くも悪くも違和感がなかったそう。
私のテンションがあがったポイント、まずとにかく明るかった！
中層階なのでリビングの窓からの眺めも抜けていて爽快。住宅地だけど誰の家のベランダも見えない。日当たりが悪いと鬱になる傾向の私には安心(笑)
天井が高かった！
マンションによって天井の高さって案外違うんだなと思っていたので、窮屈に感じられない高さは大切。
水回りの位置が良かった！
風呂、トイレ、キッチンがまとまっており水回りの間取りはそのままで良いや…と思えたのも今回予算的に救われたポイント。
あとはもう雰囲気というかインスピレーションというか。
因みに、前にブログで書いた当初の希望条件、OO線沿いを除くと全部叶いました！おめでとう！！
その日のうちに、申し込み書を記入。販売元の不動産会社へ提出しました。
因みに手付金を書く欄があり、大体物件の10%くらいが相場のようでした。決まったら割とソッコーでニコニコ現金払いする感じですね。急にウン百万の数字を書くのを見ながら内心私はびびりましたよ。
この申し込みが通り、あなたと売買するわオッケーというお返事がきたら一先ず一安心です。
この間が本当にヒヤヒヤで、実は同日に申し込みがあったらどうしようとか、もしそっちの手付金の提示が高かったら？いやいや一括でむしろ払うみたいな事だったら負けてしまう…同性同士ぽいからお断りされたら…と悶々としながら過ごしました(笑)
そんなこったパンナコッタで、あんまり生きた心地がしない一週間でしたが無事に契約出来る事になりました。
やっと…終わったぜ…物件探し………
(ここで決まらなかったら、多分心折れましたね)
物件探し始まる②
さてさてさて。
予想通りでしたが、探しても探しても第一希望の現在居住してるエリアに該当する物件はありませんでした。
ちーん。
まぁわかってはおりましたよ。予算ギリギリでなんとかなりそうでも築年数50年とか。駅からバスで30分とか、最寄駅って概念とは？みたいなね。
私達どうしても駅近が良かったのです。それだけは譲れなかったのです。
特にマンションの場合はその後の資産価値の一つにも関わってきますし、何より将来車に乗れなくなってもなんとか生活できる場所に住みたい。これは最初の段階から決めていた事でした。
まあ予算が無限にあるなら良いと思いますが、やはりどこかを妥協しないといけません。
それがエリアか値段か築年数や広さか…。
無い袖は振れないので、値段を急激にあげるのまず無理。
という事はエリア変更です‧⁺◟( ᵒ̴̶̷̥́ ·̫ ᵒ̴̶̷̣̥̀ )
一抹の希望はまだ残しつつ、エリア候補をかなり増やして検索。
正直パッとする場所はなかったものの、とにかく見学開始。
結果的に、
マンション 6件
中古戸建て 1件
新築戸建て 1件
を見に行きました。
見学のポイントとして気をつけたのが
①駅から歩いた場合の近さや雰囲気、勾配
②共用部分(駐車場、駐輪場、エントランス、掲示物、ゴミ置き場)が清潔に管理されてるか
③住人の雰囲気
④リノベ出来ない部分(玄関ドア、窓の位置や大きさ、天井の高さ等)
⑤眺望、日当たり
⑥修繕積立金の状況
リノベありきで物件探ししていると、正直間取りはあまり気にしなくて良いのです。変えちゃうからね！
変えられない基本的な天井の高さとか窓の配置、ベランダからの眺望はよくチェックしました。あとは周辺環境。
今は日当たりが良くて視界が開けていても、例えば目の前にマンションが立つ計画はないか、何階までの建物なら建ててもいい条例になっているのか…など。
意外と高さ制限のある地域も多いので(今住んでるところもそう)気になるエリアはそういう条例も調べると良さそうです。
共同部分は正直そこまで汚！ってマンションはありませんでしたが、綺麗なところはかなり綺麗。駐輪場の使い方なども住人の民度が測れる一つではないでしょうか。
あとは歩いて帰ることを前提にした周辺環境も。坂が多いと大変そうです。
近くにお菓子工場があるマンションに見学行ったのですが、外がずーっと甘い匂いがしてるんですよ。ちょっとこの中で洗濯干すのはな…と思いました(*_*)
最初の頃に見たマンションで唯一とても気に入ったところもあったのですが、修繕積立金と管理費がバカ高くてなくなく諦めました。こればかりは毎月かかるし、値上がりはしても値下がりはしない事が大半なので。
行けば行くほど、本当に見つかるのか…？って感じで。全然ピンとこない！(笑)
担当の方は「70点ぐらいが合格点、あとはリノベで90点にする」と言ってましたね。
こんな事を繰り返していたら、コロナの時期に突入。一旦物件探しは中断するのでした。
台風、コロナを経て変わった価値観
初めてマンション見学に行ったのが2019年の9月。
それからまる一年、物件探しに時間を掛けました。
基本的にユロッピはポジティブで、私はネガティブ。
ユロッピのポジティブさっていうのが「まぁなんとかなるでしょ！」という楽観視の方でなく「これだけ勉強して調べ尽くした、自分が納得いくまでやったんだから自信を持てる」という努力する前提あってのポジティブさなんですね。
これは私のユロッピのとても尊敬してる部分であり、それに何度も助けられてきました。
そんなわけで、時間はかかったもののユロッピのおかげで今回納得のいく形に出会えて超感謝しているのですが、探している一年の間にお互いに変わった価値観もありました。
この一年の間に何度も大型台風、そしてコロナ…。
当初エリア候補に入れていた地域が大型台風により大規模な浸水被害に遭いマンションでも停電被害。そこから見えてきた、住民の外観重視による堤防を作らなかった故の被害拡大などなど。他のエリア候補もまさかあの川があそこまで氾濫するなんて…って事も多く、正直天災を甘く考えていたなと痛感。
これはエリアに対しての考え方に大きく関わり、駅周辺の繁栄度や値段よりやっぱり安全性を取ろうとの見直しにもなりました。
この世に住んでる以上は100%安全な場所なんて有り得ないのですが、今現在わかっているデータで避けられるものはなるべく避けたい。
年々気候の変化で、私が子供だった頃は考えられなかった場所で災害も起きてますしね…。
あとは新型コロナ。
新型コロナのせいで途中身動きが取れなくなったのですが、結果的にはそれで良かったなと思います。
当初の希望は
ユロッピ→シュークロークが欲しい！
(りり心の声：そんな広い玄関いるかな〜？ウォークインクローゼットあればよくない？)
りり子→作業したり読書できる書斎が欲しい！
(ユロ心の声：私は仕事も読書も居間でやるから必要ない、りり用だけあればいいんじゃない？)
こんな感じで、否定はしないけど、ほ〜ん、って感じでした(笑)
だがしかし！！
いざ新型コロナの状況下になってみたら、ユロッピはリモートワークに切り替わり殆どの仕事を在宅でこなす毎日。
会議もリモート、テレビ電話(っていうの？)での会議も居間でやるにはちょっと、寝室に机出して……あぁ、書斎があったらもっと楽なのに！
りり子は通常出社。しかしコロナ対策で、外の物をなるべく室内に持ち込みたくない！二人で出かけて帰ってきても持ち込む物持ち込まない物の作業を玄関が狭いからユロッピがイライラしている。コートや洗えない鞄の中身をもっと玄関上がる前に整理出来たら…！
(๑و•̀ω•́)و シュークロークと書斎めっちゃ大事じゃーん！！
です(笑)
双方の理解が深まったなと思いました〜。
そうしたら、間取りに対しての考えもかなり近づけて結果よかったのです。
戸建てで広さを取れるなら割と好きに出来るんだと思いますが、マンションだとスペースも限られてますしね。
そんなこったパンナコッタで、色んな擦り合わせの重要さを感じている毎日です。
(マイケルも連れて避難する事を考えたら、やっぱり大変そう…。その為にも色々考えなくちゃよね)
ショールーム巡り
物件探しはやはり難航…なかなかパッとしないので、テンションを上げる為にインテリアやショールームめぐに行きました(๑و•̀ω•́)و
や〜！！これがめちゃめちゃ楽しい〜！！
ざざっと行ったショールームは
◆東京ガス
◆タカラスタンダード
◆コンランショップ東京
◆AIKA
◆EIDAI
◆クリナップ
因みに東京ガスショールームのすぐ近く、パークハイアット内のデリカテッセンのランチが最高なのです。また行きたいぜ。
色々行ってみた中でも凄かったのが、汐留のパナソニックと同じ施設にある
◆東京リノベーションミュージアム
https://sumai.panasonic.jp/trm/
こことても楽しかった〜！
凄いのが、同じ平米数で間取りが全く違うマンションの一室がリアルサイズで再現されているところ。
間取りが違うだけで広さ感覚が全然違う！やっぱりリノベーションって凄い可能性を秘めているのね…。
(最高に好みな書斎に大興奮)
リノベ興味なくても、インテリアが好きならとても楽しめるのでお出掛けにいかがでしょうか(笑)
因みにTOTOとLIXILはまだこれからなので、行くのが楽しみです〜！
ショールーム巡りで得た事は、
・キッチンの高さは90cmが姿勢も楽で良い！(85cmが一般的)
・洗面所の桶部分は独立より埋没？してる方が掃除しやすそう(独立の方がお洒落だけど)
・ダイニングの椅子は回転式が楽そう
・換気扇は物によって掃除の楽さが全然違う
こんなところでしょうか。
キッチンの色とかありすぎて本当に今から悩みそうです(笑)
物件探し始まる①
リノベ会社も無事に決まり、ついに物件探しをスタート(๑و•̀ω•́)و
まず、どのリノベ会社さんでも言われたのが
"自分達でもとにかく物件を探す！"
でした。
未公開物件とか確かに不動産会社側で持ってる条件もあるのですが、それにお任せするのではなくSUUMOやアットホームなど有名どころのアプリを使いじゃんじゃん調べていくのが大切らしいです。相場も掴めますしね。
因みに私達が最終的に購入した物件もユロッピが探して見つけたマンションでした。
物件探しにあたっての条件をまず考えます。
当初の条件は
こんな感じ。三つのバランスをどう取るのかが大切です。
エリアに関して、第一希望は今住んでる路線だったのですが予算の都合上無理なのはわかっていたので、一応探すけど見つかったら儲けもんだなと。あとは双方の仕事に行ける路線で探すことに。
駅徒歩は11分のところも引っかかるように、検索では15分にしました。
物件はまず築年数が約30年以内を目安に。法律で耐震制度が変わった境目があり、建物の安心もですが住宅ローン減税の緩和に関わってくるのでそれを基準にしました。
エレベーターはあるやろー！って感じですが、実は低層階ならない物件もありまして(最初見た事故物件も3階なのにエレベーター無し)…ユロッピが海外出張が多い仕事柄、デカいキャリーケースを持って階段は無理！&年取った時に大変そうなのでマストで。
因みにステップフロアーという物件もあり、エレベーターはあるけど全階に止まらない物件もあるので要注意です。
日当たり含めた景観も、これはリノベーションしても変える事は出来ないのでベランダと他の建物のベランダがこんにちはする物件は避けたいなぁと思いました。都内だと結構難しい条件ですね。
あとは当たり前ですが、マイケルの新居でもあるのでペット可で。因みにペット可にすると、100件あった検索結果が10件くらいになります。マジで10分の1です(笑)
値段
家を買うことは目的でなく人生を豊かにする手段の一つなので、買った結果生活があまりに苦しくなるのでは意味がありません。なので、いまのまま賃貸で生活したらかかる35年分の料金を計算して比べました。
大体月いくらくらいの支払いになるのかも金利が高い場合(優遇措置前)で計算しておけば、余裕を持てます。
あとは周辺の同条件の新築マンションを検索すると値段の相場がわかるので、そこからリノベ含めて1,000万安く仕上げられたら良いなぁと。1,000万節約できたら、趣味の旅行だって数年分にもなるし諦めなくて良さそうです。
この条件を緩めたりなんだりしながら、物件と睨めっこの日々が始まりました。
リノベ会社が決まる！
二件のリノベ会社に絞り、とりあえずお試しで物件見学へ。
物件は自分達が見繕った所と先方が探してくれた所を一日で数カ所行くパターンでした。
そんでもって結論から言うと、E社にお願いすることにしました(๑و•̀ω•́)و
E社の担当者の方が、見学先でも凄く積極的に意見を出してくれ、物件購入の先が見えそうだったのが決定打でした。
B社の担当者も丁寧は丁寧なんですが、例えば天井が低い物件などに行った場合、
B社の方はこっちから「ここ天井低くないですか？」と聞けば調べてくれる感じ。
E社の方は「ここちょっと天井低めですね！」とこっちが言う前に調べたり測ったりしてくれる感じ。
双方初回のヒアリングである程度私達がやりたい事は分かってくれてるのですが、E社担当者は「ここ猫ちゃんが寛ぐのに良さそうですね！」「書斎ならこの室内窓はコーナーもつけましょうか」とか凄く具体性を出してくれるところが凄く良かったのです。
何より、一緒にワクワクして考えてくれる感じが(例え営業テクニックだとしても)空間を作るのに安心出来そうで気軽に希望とか質問を出来る感じも決め手でした。
さて、いよいよリノベ会社も決まったので本格的に物件探しに突入です！
ここからが…長いんだな！！！(笑)
